7. Februar 2017

Mitteilung unrichtiger Objektangaben durch Makler: Schadensersatzpflicht gegenüber dem Verkäufer?

Immobilienrecht

(BGH, Beschluss vom 10.11.2016 – I ZR 235/15)

Übermittelt der (Doppel-)Makler unter Verstoß gegen seine Prüfungspflichten einem Kaufinteressenten unrichtige, für die Vermarktung nachteilige Informationen, verletzt er den mit dem Verkäufer bestehenden Maklervertrag.

Wie weit die Unterrichtungspflicht zu ziehen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (BGH, IMR 2007, 132). Insbesondere verletzt der Makler seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dabei erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Fehlen ihm diese, muss er diesen Umstand offenlegen (BGH, IBR 2001, 93; IMR 2007, 132). Übermittelt der Makler unter Verstoß gegen seine Prüfungspflichten unrichtige Objektinformationen an einem Kaufinteressenten, kann hierin zugleich auch eine Pflichtverletzung gegenüber dem Verkäufer bestehen.

Die Entscheidung zeigt anschaulich die Haftungsrisiken des Maklers im Nachweis- und Vermittlungsgeschäft auf. Der Makler ist zwar nicht verpflichtet, die Objektangaben des Verkäufers zu überprüfen, er kann sie – soweit nicht Plausibilitätsgründe entgegenstehen – an den Kaufinteressenten weitergeben (BGH, IMR 2007, 132). Dies muss aber ordnungsgemäß geschehen und führt bei fehlerhafter Übermittlung nicht nur zu Haftungsrisiken gegenüber dem Kaufinteressenten, sondern, wie der Streitfall verdeutlicht, auch gegenüber dem Verkäufer. Macht der Makler unwissentlich falsche Angaben und erfährt er nachträglich von deren Unrichtigkeit, muss er dies unverzüglich gegenüber dem Maklerkunden berichtigen.

2. Dezember 2016

Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen zu beweisen, ist sehr schwer!

Immobilienrecht

(OLG Brandenburg, Urteil vom 16.06.2016 – 5 U 5/14)

Wird ein Baugrundstück verkauft, stellt ein dort unter der sichtbaren Bebauung verborgener Bunker in der Regel einen Mangel dar. Wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart und will der Käufer den Verkäufer wegen arglistigen Verschweigens des Mangels gleichwohl in Anspruch nehmen, obliegt ihm die volle Darlegungs- und Beweislast.

Ein Verkäufer war Eigentümer eines Grundstücks, auf dem unterhalb der sichtbaren Bebauung ein Bunker verborgen war. Dieses Grundstück verkaufte er einem Käufer als Baugrundstück. Im Kaufvertrag schlossen Verkäufer und Käufer die Gewährleistung aus. Im Zuge des Abbruchs der Bebauung verursachte dieser Bunker Mehrkosten. Diese Mehrkosten klagte der Käufer vom Verkäufer ein.

Der Käufer bleibt auf den Mehrkosten für den Abbruch sitzen! Zwar stellt es einen Mangel dar, wenn auf einem Baugrundstück ein verborgener Bunker vorhanden ist. Jedoch kann der Käufer den Verkäufer wegen eines solches Mangels bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss nur dann in Anspruch nehmen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Insofern trifft den Käufer die Darlegungs- und Beweislast. Der Verkäufer trägt allein die „sekundäre Darlegungs- bzw. Behauptungslast“. Das heißt der Verkäufer muss lediglich nachvollziehbar darlegen, wie er den Käufer über den betreffenden Sachverhalt aufgeklärt haben will, beweisen muss er dies jedoch nicht. Es ist vielmehr Sache des Käufers, vollständig zu beweisen, dass diese behauptete Aufklärung nicht stattgefunden hat. Gelingt es dem Käufer nicht, das Gericht davon zu überzeugen, dass die „Geschichte“ des Verkäufers nicht stimmt, kann er keine Ansprüche geltend machen.

1. Mai 2016

Immobilienkauf: Aufklärungspflicht des Verkäufers über wertbildende Faktoren?

Immobilienrecht

(KG, Urteil vom 17.12.2015 – 22 U 272/13)

Der Käufer hat einen Schadensersatzanspruch, wenn ein zur Wohnnutzung ausgebauter Dachboden gemäß der Teilungserklärung nicht zum Wohnen genutzt werden darf und der Verkäufer dies nicht offenbart. Der Verkäufer einer Immobilie muss den Käufer über alle ihm bekannten entscheidungsrelevanten Tatsachen, insbesondere über unrichtige oder nicht eindeutige Angaben im Exposé, aufklären, wenn er sich nicht schadensersatzpflichtig machen will. Die Entscheidung des KG ist stimmig und steht auch nicht im Widerspruch zu der nur gut einen Monat zuvor ergangenen Entscheidung des BGH (IMR 2016, 120). Danach sind Angaben des Verkäufers, die vor dem Vertragsschluss z. B. in einem Exposé getätigt werden, keine Beschaffenheitsvereinbarung i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB und können keine Mängelansprüche auslösen. In seinem Urteil gibt der BGH jedoch deutlich zu verstehen, dass solche Angaben gleichwohl eine Haftung des Verkäufers wegen Verletzung seiner Aufklärungspflichten begründen können und diese Haftung neben etwaigen Mängelansprüchen steht.

 

 

28. März 2016

OLG Koblenz: Kein Wucher, wenn Käufer die Immobilie nicht besichtigt!

Immobilienrecht

(OLG Koblenz, Beschluss vom 30.09.2015 – 1 W 515/15)

Die aus einem Äquivalenzmissverhältnis begründete tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten kommt dann nicht zum Tragen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist (Anschluss an BGH, NJW-RR 2011, 880). Besondere Gründe können darin liegen, dass der Käufer die Immobilie nicht besichtigte und den Angaben eines „Vermögensberaters“ zum Wert blind vertraute sowie ein Notleiden der Wohnungsfinanzierung nicht ersichtlich ist. Ein Vertragspartner darf darauf vertrauen, dass sein künftiger Vertragspartner sich im eigenen Interesse über den angemessenen Preis kundig machen wird.

Der Käufer erhält hier mangels Erfolgsaussichten keine Prozesskostenhilfe. Der Kaufvertrag war nicht als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Ein wucherähnliches Geschäft setzt eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten voraus. Diese wird bei einem auffälligen Missverhältnis tatsächlich vermutet, weil überhöhte Leistungen normalerweise nicht ohne Not gewährt werden. Die Vermutung kann aber durch besondere Umstände widerlegt werden. So wird eine Partei nicht geschützt, die zwar die Fähigkeit hat, die Vor- und Nachteile eines Rechtsgeschäfts einzuschätzen, diese Fähigkeiten aber nur unzureichend einsetzt (BGH, Urteil vom 23.06.2006 – V ZR 147/05, IMRRS 2006, 1392, Tz. 28). Dieser Obliegenheit kam der Käufer nicht nach, weil er ohne vorherige Besichtigung erwarb und sich auf die Erläuterungen des „Vermögensberaters“ verließ. Außerdem war die Bank zur Finanzierung des Kaufvertrags bereit.
Die Entscheidung erscheint zweifelhaft, da das OLG Koblenz die Anforderungen an die Nachforschungsobliegenheiten des Benachteiligten über die wirtschaftliche Rentabilität eines Rechtsgeschäfts überspannt.
20. Februar 2016

OLG Hamm: Einsichtsrecht in das Grundbuch bei Ansprüchen gegen Eigentümer!

Immobilienrecht

(OLG Hamm, Beschluss vom 23.09.2015 – 15 W 293/15)

Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Es kann ausreichen, wenn dargelegt wird, dass die Einsichtnahme in das Grundbuch der Prüfung dienen soll, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer bestehen können.

Die Antragstellerin begehrt Einsichtnahme in das Grundbuch und Zurverfügungstellung eines aktuellen Grundbuchauszugs. Sie macht geltend, ein landwirtschaftlicher Gutshof sei möglicherweise im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihren Bruder oder eine sonstige Person übertragen worden. Die Einsichtnahme solle dazu dienen, mögliche höferechtliche Nachabfindungsansprüche geltend zu machen, sofern ihr Bruder Grundstückseigentümer sei. Gegen den ablehnenden Beschluss legt die Antragstellerin erfolgreich Beschwerde ein. Der Senat weist das Grundbuchamt an, Einsichtnahme zu gewähren und der Antragstellerin einen Grundbuchauszug zur Verfügung zu stellen. Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein Solches ist nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung gegeben, wenn zur Überzeugung des Grundbuchamts ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers dargelegt wird, wobei auch ein bloß tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse das Recht auf Grundbucheinsicht begründen kann. § 12 Abs. 1 GBO bezweckt nicht in erster Linie einen Geheimnisschutz, sondern zielt auf eine Publizität, die über die rein rechtliche Anknüpfung an die Vermutungs- und Gutglaubensvorschriften der §§ 891 ff. BGB hinausgeht. Entscheidend ist in der Regel das Vorbringen sachlicher Gründe, welche die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen. In Zweifelsfällen ist auch zu berücksichtigen, dass der in seinem informationellen Selbstbestimmungsrecht Betroffene grundsätzlich vor der Gewährung der Einsicht nicht gehört wird und ihm gegen die Gewährung auch kein Beschwerderecht zusteht. In diesem Zusammenhang sind die berechtigten Belange des Antragstellers gegen das Interesse des Eigentümers abzuwägen. Es kann ausreichen, wenn dargelegt wird, dass die Einsichtnahme in das Grundbuch der Prüfung dienen soll, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer bestehen können. Zuständig für Anträge auf Einsicht und Erteilung von Abschriften ist der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle (§ 12c GBO).

28. Januar 2016

Mietsicherheit: Zahlung einer (Bar-)Kaution und Bürgschaftserklärung der Eltern sind (zusammen) unzulässig

Immobilienrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28.09.2015 – 41 C 630/15)

Verlangt der Vermieter neben einer Barkaution in Höhe von drei Kaltmieten noch (zusätzlich) eine Bürgschaftserklärung der Eltern der Mieterin, ist dies unzulässig. Der zwischen den Parteien geschlossene Bürgschaftsvertrag ist wegen Übersicherung gem. § 134 BGB nichtig. Gemäß der gesetzlichen Regelung (§ 551 Abs. 1 BGB) darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Darüber hinaus ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam (vgl. § 551 Abs. 4 BGB). Der Vermieter argumentierte hier mit verschiedenen Personen. Ausweislich der selbstschuldnerischen Bürgschaft galt diese jedoch für sämtliche Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis und war Voraussetzung für den abzuschließenden Mietvertrag. Insoweit handelt es sich hier um eine Besicherung derselben Sache. Diese zusammengerechnet darf den nach § 551 Abs. 1 BGB höchst zulässigen Betrag nicht überschreiten (Kumulationsverbot). Insoweit war der Vermieter zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde verpflichtet.

3. November 2015

Der BGH erneut zu Eigenbedarfskündigung

Immobilienrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(BGH, Urteil vom 23.09.2015, VIII ZR 297/14)

Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage und für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

 

15. Juni 2015

Schriftform gem. § 550 BGB: „Erbengemeinschaft nach X.Y. (= Name des Erblassers)“ hinreichend bestimmt?

Immobilienrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(BGH, Beschluss vom 17.03.2015 – VIII ZR 298/14)

Handelt es sich bei dem Vermieter um eine Erbengemeinschaft, ist es zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB ausreichend, wenn die vermietenden (Mit-)Erben als „Erbengemeinschaft nach X. Y. (= Name des Erblassers)“ bezeichnet werden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389 = IMRRS 2006, 1367). Die Vertragsurkunde enthält ausreichende Angaben für die – zur Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB erforderliche – Bestimmbarkeit der vermietenden Miterben. Denn die Erblasserin als die frühere Grundstückseigentümerin ist dort namentlich bezeichnet („M.M.“), so dass die Mitglieder der Erbengemeinschaft nach ihr anhand der Vertragsurkunde und des Grundbuchs ohne Weiteres ermittelt werden können. Es ist auch unschädlich, dass nicht noch zusätzlich die frühere Anschrift der Erblasserin angegeben ist, denn diese Angabe ist nicht erforderlich, um durch Grundbucheinsicht die Mitglieder der Erbengemeinschaft nach der Erblasserin und somit die Vermieter zu identifizieren.

 

8. Juni 2015

Auch ohne direkte Vertragsbeziehung: Ingenieur haftet gegenüber Grundstückserwerber!

Baurecht und Architektenrecht, Immobilienrecht

(BGH, Urteil vom 12.03.2015 – VII ZR 173/13)
Ein Ingenieurvertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Ingenieur über Planungsleistungen im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Bodenverbesserung, kann Schutzwirkung zu Gunsten des späteren Grundstückserwerbers entfalten. Die Rechte des in die Schutzwirkung eines Vertrags einbezogenen Dritten können nicht weiter reichen als die des Vertragspartners selbst. Der Grundstückserwerber muss es sich deshalb haftungsmindernd entgegenhalten lassen, wenn bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Auftraggebers mitgewirkt oder dieser gegen seine Pflicht zur Schadensminderung verstoßen hat. Ein Auftraggeber, dem sich aufgrund der Kenntnis tatsächlicher Umstände eine bestimmte Gefahrenlage aufdrängen muss, verstößt regelmäßig gegen die in seinem eigenen Interesse bestehende Obliegenheit, sich selbst vor Schaden zu bewahren, wenn er die Augen vor der Gefahrenlage verschließt und das Bauvorhaben ohne Weiteres durchführt.

5. Juni 2015

Muss der Wohnungsverkäufer alle Ursachen einer Feuchtigkeitseinwirkung erforschen?

Immobilienrecht

(LG Flensburg, Urteil vom 23.03.2015 – 4 O 181/15)

Der spätere Verkäufer einer Immobilie kann vom Sachverständigen zur weiteren Schadenserforschung aufgezeigte, verglichen mit anderen Methoden günstigere Varianten wählen und auf vom Sachverständigen gemachte Vermutungen zur Schadensursache vertrauen, ohne zu weiteren Nachforschungen verpflichtet zu sein. Der Käufer einer Immobilie trägt die Beweislast dafür, dass der Verkäufer nicht guten Glaubens war, die endgültige Beseitigung der Feuchtigkeitseinwirkung vorgenommen zu haben. Der Verkäufer sollte im Kaufvertrag daher zumindest aufnehmen lassen, auf welche beseitigten Schäden er hingewiesen hatte, um so nachfolgenden Streit zu vermeiden. Dennoch bleibt es dabei, dass es im Nachhinein der Käufer ist, der dem Verkäufer ein arglistiges Verhalten nachzuweisen hat. Allein die Kenntnis von einem Schaden und dessen anschließende Beseitigung können bei einer sachverständigen Begleitung nicht dazu führen, genau darin eine Arglist begründen zu wollen.