12. Mai 2014

Ist bei der Sanierung eines feuchten Kellers ein trockener Keller geschuldet?

Baurecht und Architektenrecht

(BGH, Beschluss vom 20.02.2014 – VII ZR 148/13)

Wird der Auftragnehmer mit der Sanierung eines feuchten Kellers beauftragt, schuldet er als funktionalen Werkerfolg die Herstellung eines trockenen Kellers. Das gilt auch dann, wenn die Feuchtigkeit andere als die zunächst angenommenen Ursachen hat. Der Auftragnehmer darf bei Auftragserteilung zunächst davon ausgehen, dass bei der Errichtung des zu sanierenden Bauwerks die damals geltenden anerkannten Regeln der Technik beachtet wurden. Wird das während der Ausführung zweifelhaft, muss er dem nachgehen (hier: Überprüfung des Vorhandenseins einer Horizontalsperre) und den Auftraggeber darauf hinweisen. Einem mit Sanierungsarbeiten beauftragten Unternehmer ist dringend davon abzuraten, sich ohne eigene, ihm zumutbare Überprüfung darauf zu verlassen, dass bei der Errichtung des Bauwerks die zu diesem Zeitpunkt geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten wurden.

7. Mai 2014

Darf der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Mietforderungen auf die Kaution zurückgreifen?

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13)

In seiner Entscheidung vom heutigen Tage hat der Bundesgerichtshof eine Vereinbarung, die dem Vermieter eine Befriedigung aus der Kaution während des laufenden Mietverhältnisses ermöglicht, für unwirksam erklärt. Ein entsprechendes Vorgehen des Vermieters widerspriche dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck kommenden Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

6. Mai 2014

Kann in einem Gewerbemietvertrag eine Vertragsstrafe bei verzögerter Übergabe auch ohne Obergrenze vereinbart werden?

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(OLG Celle, Beschluss vom 03.01.2014 – 2 U 164/13)

Die vertragliche Abrede eines Vertragsstrafeversprechens, das die Zahlung einer täglichen Summe ohne Obergrenze vorsieht, verstößt im Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB. Die Obergrenze einer Vertragsstrafe bemisst sich letztlich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB); eine solche Obergrenze liegt jedoch bei sieben Monaten noch nicht vor. Darüber hinaus ist eine Vertragsstrafe in Höhe von 75% des vereinbarten täglichen Mietzinses auch nicht unverhältnismäßig. Die Parteien haben vorliegend mit der Vereinbarung der Vertragsstrafe einen im unternehmerischen Verkehr nicht zu beanstandenden Ausgleich für die sich aus schwerwiegenden Vertragsverletzungen des Vermieters resultierenden Nachteile des Mieters wirksam vereinbart.

6. Mai 2014

Verliert der zunächst beauftragte Makler seinen Provisionsanspruch bei Tätigwerden eines weiteren Maklers?

Immobilienrecht

(OLG Hamm, Urteil vom 27.02.2014 – 18 U 111/13)

Der Provisionsanspruch des Nachweismaklers bleibt erhalten, wenn der Kunde später die Dienste eines seitens des Verkäufers eingeschalteten weiteren Maklers in Anspruch nimmt. Die Nachweisleistung des zuerst eingeschalteten Maklers war hier kausal für den Vertragsabschluss. Die Kausalität scheiterte insbesondere nicht daran, dass die Verkäuferin eine weitere Maklerin beauftragte. Mitursächlichkeit reicht grundsätzlich aus. Sie liegt vor, wenn die Verhandlungen des Kunden aufgrund des Nachweises durch den ersten Makler zunächst nicht zum Erfolg führen, nach Einschaltung eines zweiten Maklers aber dann erfolgreich sind. In der Praxis wird häufig übersehen, dass die Tätigkeit eines Maklers nicht die alleinige Ursache für den Abschluss des Hauptvertrages sein muss – Mitursächlichkeit genügt!

29. April 2014

Muss einer GmbH der Text der VOB/B ausgehändigt werden?

Baurecht und Architektenrecht

(OLG Stuttgart, Urteil vom 24.07.2012 – 10 U 56/12; BGH, Beschluss vom 20.02.2014 – VII ZR 231/12)

Die VOB/B wird nur dann Bestandteil des Bauvertrags, wenn der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft wird, in zumutbarer Weise vom Inhalt der VOB/B Kenntnis zu nehmen. Soll die VOB/B gegenüber einem im Baugewerbe tätigen oder sonst im Baubereich bewanderten Vertragspartner einbezogen werden, genügt der bloße Hinweis auf die Geltung der VOB/B. Handelt es sich bei der anderen Vertragspartei um ein nicht im Baubereich bewandertes Unternehmen, reicht es auch hier für die Einbeziehung der VOB/B aus, dass der Verwender auf ihre Geltung verweist. Erforderlich ist aber, dass das Unternehmen bei Vertragsabschluss in Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit gehandelt hat. So kann von einem Unternehmen erwartet werden, dass es unbekannte Vertragsbedingungen anfordert oder sich beschafft. Es besteht daher kein Anspruch auf Überlassung eines VOB/B-Textes, weil dieser unschwer über das Internet oder in einer Buchhandlung besorgt werden kann.

29. April 2014

Kein Austausch der Schließanlage bei Schlüsselverlust – Schadensersatzanspruch des Vermieters?

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13)

Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei Mietende nicht alle ihm überlassenen Schlüssel zurück, so hat der Vermieter gegen den Mieter nur dann Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage, wenn eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist und die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird. Ohne den Austausch der Schließanlage liegt nach dem BGH noch keine Vermögensschädigung vor. So sei die Sorge, es könne mit dem verlorenen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, nicht kommerzialisierbar.

28. April 2014

Feststellung einer realen Beschäftigungschance für den Unterhaltspflichtigen

Familienrecht

(BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – XII ZB 185/12)

Für die Feststellung, dass für einen Unterhaltsschuldner keine reale Beschäftigungschance bestehe, sind besonders im Bereich der gesteigerten Unterhaltspflichten gegenüber minderjährigen Kindern strenge Maßstäbe anzulegen. Dass der Unterhaltspflichtige aus dem Ausland stammt und über keine abgeschlossene Berufsausbildung verfügt, rechtfertigt allein auch nicht die Schlussfolgerung, dass für ihn keine reale Beschäftigungschance im Hinblick auf eine sozialversicherte Vollzeitstelle bestehe.

28. April 2014

Verfahrenskostenhilfe und Unterhaltsabfindung

Familienrecht

(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 23.01.2014 – 2 WF 271/13)

Eine Unterhaltsabfindung, die an die Stelle laufende Unterhaltszahlungen tritt, kann nicht als für die Zahlung von Prozesskosten einzusetzendes Vermögen angesehen werden. Der vereinbarte Abfindungsbetrag ist vielmehr in monatliche Unterhaltsleistungen umzurechnen, woraus sich möglicherweise nachträgliche monatliche Ratenzahlungen ergeben.

28. April 2014

Lange Trennungszeit und Zugewinnausgleich

Familienrecht

(BGH, Beschluss vom 09.10.2013 – XII ZR 125/12)

Allein eine ungewöhnlich lange Trennungszeit von Ehegatten rechtfertigt nicht gemäß § 1381 BGB die Annahme einer unbilligen Härte der Ausgleichspflicht im Rahmen des Zugewinnausgleichs. Vielmehr müssen weitere Gründe hinzutreten, aus denen sich ein Leistungsverweigerungsrecht ergibt. Von Bedeutung ist u.a., ob das Endvermögen bereits bei Trennung im Wesentlichen vorhanden war oder erst nach der Trennung ohne Bezug zur Ehe erwirtschaftet wurde.

24. April 2014

Anspruch des Auftragnehmers auf Sicherheit nach § 648a BGB auch nach Kündigung!

Baurecht und Architektenrecht

(BGH, Urteil vom 06.03.2014 – VII ZR 349/12)

Die Neufassung des § 648a BGB gewährt dem Unternehmer einen einklagbaren Anspruch auf Sicherheitsleistung auch nach Kündigung, unabhängig davon, ob es sich um eine freie Kündigung oder um eine Kündigung aus wichtigem Grund handelt. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Auftragnehmer noch Vorleistungen erbringen muss; vielmehr geht es um die Sicherung seiner Vergütung. So lange der Vergütungsanspruch also nicht erfüllt ist, besteht ein Sicherungsanspruch des Auftragnehmers, also auch nach Kündigung und/oder Abnahme. In der Praxis führt dies im Falle einer Kündigung dazu, dass die Kreditlinie des Bestellers in weit höherem Maße belastet wird als sie bei Durchführung des Vertrags belastet worden wäre. So muss der Besteller davon ausgehen, dass der Nachfolgeunternehmer wiederum eine Zahlungssicherheit einfordert.