24. April 2014

Eigenmächtig angebrachte Terrassenüberdachung muss entfernt werden!

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13)

Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zur Erteilung der Zustimmung zu bewegen. Die mit der Terrassenüberdachung entstehenden Erschwernisse bei der Fassadensanierung, welche Mehrkosten verursachen können, stellen einen Nachteil dar, der nach § 14 Nr. 1 WEG i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG nicht hingenommen werden muss.

23. April 2014

Architekt ist an eine Honorarvereinbarung unterhalb der Mindestsätze gebunden!

Baurecht und Architektenrecht

(OLG Naumburg, Urteil vom 10.10.2013 – 1 U 9/13)

Vereinbaren die Parteien eines Architektenvertrags ein Honorar, das die Mindestsätze in unzulässiger Weise unterschreitet, verhält sich der Architekt, der später nach den Mindestsätzen abrechnen will, widersprüchlich, was nach Treu und Glauben der Geltendmachung der Mindestsätze entgegensteht, sofern der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vertraut hat, darauf vertrauen durfte und sich darauf eingerichtet hat. Wer als Verbraucher ein Bauvorhaben plane und einen Architekten beauftrage, mit dem er eine Honorarvereinbarung zum Festpreis schließe, richte sich nach Auffassung des Gerichts schon mit dem Auftrag selbst auf die Pauschale ein. Der BGH (Urteil v. 23.10.2008 – VII ZR 105/07) legt allerdings großen Wert darauf, dass ein Abstellen auf die „Lebenserfahrung“ nicht ausreiche und konkrete Maßnahmen vorliegen müssen, die der Auftraggeber im Hinblick auf ein schützenswertes Vertrauen vorgenommen hat.

23. April 2014

Ist die Mängelrüge eines einzelnen Eigentümers wirksam?

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(BGH, Urteil vom 06.03.2014 – VII ZR 266/13)

Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert. Das kann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hält.

22. April 2014

Mieterhöhung durch Grundstückskäufer bereits vor Eigentumsumschreibung ohne Vorlage der Ermächtigung des Verkäufers möglich?

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(BGH, Urteil vom 19.03.2014 – VIII ZR 203/13)

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558 a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offengelegt wurde. Der Verkäufer kann einen Dritten zur Geltendmachung eines unselbstständigen Gestaltungsrechts im eigenen Namen ermächtigen. § 566 BGB steht einer solchen rechtsgeschäftlich erteilten Ermächtigung nicht entgegen, sondern ordnet für den Fall der Veräußerung vermieteten Eigentums an, dass der Käufer für die Dauer seines Eigentums in die Vermieterstellung einrückt. Dies schließt es nicht aus, dass der bisherige Vermieter (Verkäufer) schon zu einem früheren Zeitpunkt Ansprüche aus dem Mietverhältnis abtritt oder einem Käufer eine Ermächtigung zur Geltendmachung im eigenen Namen erteilt. Käufer müssen daher ihre Ermächtigung – anders als bei der Kündigung – nicht von vorneherein, sondern nur auf Rüge offenlegen.

22. April 2014

Fliesen lösen sich nach 2,5 Jahren – Leistungen des Fliesenlegers mangelhaft?

Baurecht und Architektenrecht

(OLG Frankfurt, Urteil vom 25.09.2013 – 12 U 96/12)

Lösen sich Fliesen nach 2,5 Jahren nach Beendigung der Arbeiten vom Untergrund, besteht immer noch ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der ausgeführten Werkleistung und dem Auftreten des Mangels, aufgrund dessen vermutet wird, dass die Leistung nicht fachgerecht war. Will der Auftragnehmer diese Vermutung widerlegen, muss er im Einzelnen darlegen, welche anderweitigen Umstände als Mangelursache ernsthaft in Betracht kommen. Das OLG bejaht eine Schadensersatzpflicht aus §§ 633, 634 Nr. 4, 280, 281 BGB. Insoweit begründe das Verlegen der Fliesen die Vermutung, dass die Werkleistung des Fliesenlegers nicht fachgerecht war und den Schaden verursacht hat (Anscheinsbeweis).

22. April 2014

Mängelansprüche bei Abweichung von der tatsächlichen Grundstücksgröße?

Immobilienrecht

(OLG Bremen, Urteil vom 21.11.2013 – 3 U 23/13)

Bei den Flächenangaben einer Immobilie handelt es sich um so wesentliche Informationen zum Kaufgegenstand, dass solche für den Erwerber des Grundstücks erkennbar von großer Bedeutung sind. Erklärungen hierzu müssen dennoch hinreichend konkret und deutlich getroffen werden. Wenn sich der Käufer eines Grundstücks erst am Rande eines Notartermins ganz allgemein nach der Richtigkeit der Zahlen im Maklerexposé erkundigt, ohne Darlegung von Bedenken hinsichtlich der Grundstücksgröße, kann ein objektiver Erklärungsempfänger der betreffenden Bestätigung keine bindende Erklärung entnehmen. Die Entscheidung zeigt, welche Folgen ungenaue Fragen zur Beschaffenheit eines Kaufobjekts haben können. Der Käufer wäre gut beraten gewesen, wenn er vom Notar die Aufnahme der Gesamtfläche in den notariellen Vertrag verlangt hätte und er angesichts seiner eigenen Bedenken gegen die Richtigkeit der Flächenangaben keinen Haftungsausschluss vereinbart hätte.

18. April 2014

Bauvertrag mit privatem Bauherrn – wann wird die VOB/B Vertragsgrundlage?

Baurecht und Architektenrecht

OLG Koblenz, Urteil vom 04.01.2013 – 8 U 87/12; BGH, Beschluss vom 21.11.2013 – VII ZR 22/13 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Auch wenn die VOB/B im Bauvertrag als „Grundlage des Vertrags“ genannt wird, reicht dies allein nicht aus, um sie wirksam in einen Vertrag mit einem nicht im Baugewerbe tätigen oder sonst wie im Baubereich bewanderten Vertragspartner einzubeziehen. Der Auftragnehmer als Verwender muss den zukünftigen Vertragspartner vielmehr in die Lage versetzen, sich in geeigneter Weise Kenntnis von der VOB/B zu verschaffen. Möchte der Auftragnehmer als Verwender die VOB/B gegenüber einem nicht im Baubereich bewanderten Vertragspartner einbeziehen, gilt § 305 Abs. 2 BGB. Die VOB/B wird damit nur dann Vertragsbestandteil, wenn (1) der Verwender die andere Vertragspartei bei Vertragsabschluss ausdrücklich darauf hinweist und (2) der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise vom Inhalt der VOB/B Kenntnis zu nehmen, und (3) diese deren Geltung schließlich auch zustimmt.

17. April 2014

Eigene Leistungen des Bauherrn – Minderung des Architektenhonorars?

Baurecht und Architektenrecht

(OLG Brandenburg, Urteil vom 13.03.2014 – 12 U 136/13)

Beruft sich der Auftraggeber eines Architekten auf eine Honorarminderung, weil er selbst Leistungen anstelle des Architekten ausgeführt habe (hier: Vergabe von Aufträgen an Handwerker und Abnahmen von Werkleistungen) ist Voraussetzung, dass er dem Architekten eine Frist zur Nacherfüllung setzt. Eine Nachfristsetzung ist aber häufig entbehrlich, beispielsweise wenn die Bauaufsicht nach der Realisierung des Bauvorhabens nicht mehr geführt oder das Bautagebuch nachträglich nicht mehr erstellt werden kann. Das Gericht weist aber zutreffend darauf hin, dass es sich bei der „Selbstvornahme“ des Auftraggebers anders verhält. Die Leistungen der Mitwirkung bei der Vergabe und der Abnahme der Bauleistung hätte der Architekt auf Anforderung oder Nachfrist des Auftraggebers noch erbringen können. Danach ist es in diesen Fällen konsequent, eine Minderung zu verneinen, wenn eine Nachfrist nicht gesetzt worden ist.

17. April 2014

Kindergeld bei Wechselmodell

Familienrecht

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.06.2013 – II-7 UF 45/13)

Erfolgt die Kinderbetreuung gleichberechtigt durch beide Elternteile im Rahmen eines Wechselmodells, so steht das Kindergeld den Eltern jeweils hälftig zu. Der Elternteil, der das Kindergeld bezieht, hat daher

17. April 2014

Gemeinsame Beauftragung eines Rechtsanwalts bei Scheidung

Familienrecht

(BGH, Urteil vom 19.09.2013 – IX ZR 322/12)

Suchen Eheleute gemeinsam einen Rechtsanwalt auf, um sich in ihrer Scheidungsangelegenheit beraten zu lassen, hat der Anwalt vor Beginn der Beratung auf die gebühren- und vertretungsrechtlichen Folgen einer solchen Beratung hinzuweisen, insbesondere dass bei gegenläufigen Interessen eine gemeinschaftliche Beratung und insbesondere eine gemeinschaftliche Beauftragung nur eines Rechtsanwaltes nicht möglich ist.