22. September 2017

Auch nachts muss eine Wohnung 18 Grad warm sein!

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Köln, Urteil vom 05.07.2016 – 205 C 36/16)

Ist im Wohnraummietvertrag nicht geregelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung der Wohnung erfüllt, stellt es einen Mangel i.S.d. § 536 BGB dar, wenn die in der vom 01.10. bis 30.04. dauernden Heizperiode in der Zeit von 23 bis 6 Uhr in allen Räumen einer Mietwohnung eine Raumtemperatur von 18 Grad nicht erreicht wird.

Enthält der Mietvertrag über eine Wohnung mit Heizung keine Regelung über die Heizperiode, so gilt nach einem Urteil des LG Berlin vom 26.05.1998 (Az.: 64 S 266/97) für den Zeitraum der Beheizung vom 01.10. bis zum 30.04. Folgendes: a) 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Wohnräume 20 Grad Celsius, b) 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Bad und Toilette 21 Grad Celsius, c) 23.00 Uhr bis 6.00 Uhr in allen Räumen 18 Grad Celsius. Ist das Bad der Wohnung ohne Heizkörper vermietet worden, wird dessen Beheizung nicht geschuldet. Auch nach dem LG Wuppertal (Beschluss vom 04.04.2012 – 16 S 46/10) darf während der Heizperiode eine nächtliche Raumtemperatur in den Wohn- und Schlafräumen der Mietwohnung von durchgängig 18 Grad erwartet werden, ohne hierfür den ganzen Tag auf Vorrat heizen zu müssen. Das AG Köln hatte bereits mit Urteil vom 13.06.1983 (Az.: 215 C 337/82) entschieden, dass in den Wintermonaten im Badezimmer bei beheizten Heizkörpern eine Temperatur von 16 bis 17 Grad einen Mangel darstellt.

28. August 2017

WEG – Die Parabolantenne muss weg!

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Köln, Urteil vom 22.05.2017 – 202 C 175/16)

Die Aufstellung/Montage einer weithin sichtbaren Parabolantenne auf einem Balkon eines Wohnungseigentums durch den dortigen Mieter führt zu einem vermeidbaren Nachteil für die Wohnungseigentümer. Der vermietende Wohnungseigentümer ist verpflichtet, alle zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um die Beseitigung gegenüber seinem Mieter durchzusetzen.

Zwar hat die WEG gegenüber dem Sondereigentümer keinen direkten Anspruch auf Entfernung, jedoch darauf, dass der Sondereigentümer die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Parabolantenne unternimmt, also gegen den mietenden Sohn vorgeht. Als Vermieter und Mitglied der WEG ist der Sondereigentümer gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, Beeinträchtigungen, die von seinem Mieter herrühren, zu unterbinden. Der in der Aufstellung der Parabolantenne auf dem Balkon liegende Gebrauch des Sondereigentümers führte zu einem Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Nachteilig i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Ziff. 1 WEG) ist im Grundsatz bereits jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Entscheidend sei, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Die Parabolantenne auf dem Balkon ist gut sichtbar, wo genau sie installiert ist, ist unerheblich. Nach dem bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigentümer ist die Montage von SAT-Schüsseln an Fassade/Balkon unzulässig.

Auch ohne den bestehenden bestandskräftigen Beschluss der Gemeinschaft, dass Parabolantennen an Fassade, Balkon und Hauswand unzulässig und zu entfernen sind, hätte die Gemeinschaft durchaus die Möglichkeit, die Entfernung der Parabolantenne zu erreichen. Schließlich stellt die Anbringung der SAT-Schüssel eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar. Die Gemeinschaft kann daher mit entsprechendem Legitimationsbeschluss die Beseitigung gerichtlich durchsetzen.

2. Februar 2017

Gewerberaummiete: Minderung wegen Baustellenarbeiten

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.11.2016 – 2-11 S 60/16)

Die Höhe der Minderung muss dem Umsatzrückgang des Gewerberaummieters (Imbiss) nicht entsprechen. Tritt neben Licht-, Lärm-, Staub- und Schmutzbeeinträchtigungen auch ein Umsatzrückgang ein, ist ohne unmittelbare Anhaltspunkte im Mietvertrag die Minderung auf 15% beschränkt.

Wegen Durchführung von Fassadenarbeiten und einem mit Folie bespannten Gerüst, minderte der Mieter eines Imbisslokals wegen Staub-, Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen sowie Umsatzrückgängen, die vertraglich vereinbarte Miete. Das Amtsgericht hatte wegen eines Teilbetrags mit Schlussurteil vom 05.12.2014 eine Minderung von 15% für angemessen erachtet. Das Urteil wurde rechtskräftig (33 C 1240/14 (67). Im Folgeprozess macht der Vermieter weitere Differenzmiete abzüglich 15% Minderung geltend. Das Amtsgericht gab der Klage in Höhe der noch offenen Differenzmiete statt. Angesichts der unstreitigen Gebrauchsbeeinträchtigung durch Fassadenarbeiten, mit Folie bespanntes Gerüst nebst Licht, Lärm, Staub und Schmutzbeeinträchtigung sah es keinen Anlass, von der im Vorprozess zuerkannten 15%-igen Minderung nach § 536 Abs. 1 und 2 BGB abzuweichen. Soweit der Mieter jetzt starke Umsatz- und Gewinnrückgänge geltend macht, weist das Amtsgericht zutreffend drauf hin, dass die Minderung aufgrund unterschiedlicher Faktoren nicht prozentual dem Umsatzrückgang entspräche (OLG Frankfurt, Urteil vom 11.02.2015 – 2 U 174/14, IMRRS 2015, 0815; LG Dortmund, Urteil vom 28.07.1994 – 13 O 40/94). Der Mieter legt Berufung ein – ohne Erfolg.

7. Januar 2017

Verkehrssicherungspflicht der WEG bei „rutschiger“ Tiefgarage?

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Reutlingen, Urteil vom 24.11.2016 – 9 C 1425/15)

Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kenntnis davon, dass der Betonboden ihrer Tiefgarage bzw. der Rampe zu dieser wegen ungleichmäßiger Granulatbeimischung im Beton bei Nässe besonders rutschig ist, trifft sie (noch) keine besondere Verkehrssicherungspflicht. Erst nach Kenntnis der ungleichen Rutschfestigkeit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den Boden nachzubehandeln oder in anderer Weise auf die Gefahr hinzuweisen.

Derjenige, der in seinem Verantwortungsbereich eine Gefahrenlage schafft oder andauern lässt, hat Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung Dritter möglichst zu vermeiden. Für Gebäude gilt, dass Mieter gegen schädigende Auswirkungen zu schützen sind (AG München, ZMR 2014, 834). Die Pflicht trifft die WEG, die analog § 31 BGB für Verschulden des Verwalters einzustehen hat (AG München, a.a.O.). Umgekehrt muss die WEG aber nur tätig werden, wo eine Gefahrenquelle ersichtlich ist. Nicht jeder denkbare Geschehensablauf begründet eine Verkehrssicherungspflicht. Vielmehr genügt, wenn getan wird, was ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren. Nach den sachverständigen Feststellungen gibt es jedoch keine verbindlichen Vorgaben für die Rutschfestigkeit von solchen Böden, sondern nur eine vorsichtige Annäherung an Arbeitsschutzregeln (BGR 181), die aber auf Betriebe zugeschnitten sind. Diesen Vorgaben war mit der Rutschklasse „R 10“ hier zudem sogar grundsätzlich genügt.

27. November 2016

Mieter darf Kinderspielhaus im Garten aufstellen!

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Flensburg, Urteil vom 08.04.2016 – 69 C 41/15)

Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung zu Art und Umfang der Gartennutzung, kann der Vermieter die Beseitigung eines Kinderspielhauses nicht verlangen. Es handelt sich um eine bloße zeitweise Umgestaltung des Gartens, die folgenlos beseitigt werden kann und zudem werden die Grenzen des objektiv Erträglichen durch das Spielhaus nicht überschritten.

Das Amtsgericht weist die Klage des Vermieters ab. Einen Anspruch aus § 541 BGB erachtet es als nicht gegeben, da der Mietvertrag keine Vereinbarungen zu Art und Umfang der Gartennutzung enthalte und somit die Errichtung eines Spielhauses der Mieter vertraglich auch nicht untersagt sei. Weiter führt das Amtsgericht aus, dass das Spielhaus keine unzulässige bauliche Veränderung darstelle und auch nicht die Grenzen des objektiv Erträglichen überschreite. Es sei lediglich als bloße zeitweise Umgestaltung des Gartens zu qualifizieren, die folgenlos wieder beseitigt werden könne. Die Mieterin sei lediglich verpflichtet, bei Mietvertragsende das Spielhaus zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand des Gartens wiederherzustellen. Auch einen Anspruch, der sich aus einer möglichen Eigentumsbeeinträchtigung grundsätzlich ergeben könnte, sieht das Amtsgericht nicht als vorliegend an, da die Errichtung des Spielhauses keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstelle und die Vermieterin daher zur Duldung verpflichtet sei.

Um nicht in die Argumentation dahingehend gelangen zu müssen, ob die „Grenzen des objektiv Erträglichen“ überschritten werden, ist dem Vermieter jedenfalls dringend zu raten, entsprechende Vorkehrungen bereits im Mietvertrag zu treffen und dies möglichst spezifiziert.

3. September 2016

Mietverbindlichkeiten nach Trennung?

Familienrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 (OLG Bremen, Beschluss vom 17.02.2016 – 4 WF 184/15)

Haben die Eheleute gemeinsam einen Mietvertrag abgeschlossen und zahlt ein Ehegatte nach der Trennung weiterhin den gesamten Mietzins, kann er vom anderen Ehegatten im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs die Zahlung der halben Miete verlangen. Wer eine anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 S. 1 BGB behauptet, trägt hierfür die Darlegungs- und Beweislast.

 

 

25. März 2016

LG Berlin: Kann der Mieter bei einem selbst verschuldeten Wohnungsbrand die Miete mindern?

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(LG Berlin, Beschluss vom 22.09.2015 – 63 S 39/15)

Verursacht der Mieter oder ein Dritter, für dessen Verhalten der Mieter einzustehen hat, schuldhaft einen Wohnungsbrand, so kann er die Miete nicht wegen des Wohnungsbrandes und seiner Folgen mindern. Liegen Erkenntnisse – hier: Feststellungen des LKA – vor, nach denen sich der Ausgangspunkt des Brandes innerhalb der Mietsache befunden hat, genügt ein einfaches Bestreiten der Verantwortlichkeit nicht.

Die Mietminderung ist – gerade auch für den anwaltlichen Berater – nicht unproblematisch. Das gilt insbesondere für die richtige Bemessung der Höhe. Unter dem Gesichtspunkt des sichersten Weges ist stets zu prüfen, ob statt der Minderung eine Zahlung in voller Höhe, aber unter dem Vorbehalt der Rückforderung in Betracht kommt. Auf diese Weise wird das Auflaufen eines Zahlungsrückstands vermieden, der den Vermieter möglicherweise zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen könnte.

 

28. Januar 2016

Mietsicherheit: Zahlung einer (Bar-)Kaution und Bürgschaftserklärung der Eltern sind (zusammen) unzulässig

Immobilienrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28.09.2015 – 41 C 630/15)

Verlangt der Vermieter neben einer Barkaution in Höhe von drei Kaltmieten noch (zusätzlich) eine Bürgschaftserklärung der Eltern der Mieterin, ist dies unzulässig. Der zwischen den Parteien geschlossene Bürgschaftsvertrag ist wegen Übersicherung gem. § 134 BGB nichtig. Gemäß der gesetzlichen Regelung (§ 551 Abs. 1 BGB) darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Darüber hinaus ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam (vgl. § 551 Abs. 4 BGB). Der Vermieter argumentierte hier mit verschiedenen Personen. Ausweislich der selbstschuldnerischen Bürgschaft galt diese jedoch für sämtliche Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis und war Voraussetzung für den abzuschließenden Mietvertrag. Insoweit handelt es sich hier um eine Besicherung derselben Sache. Diese zusammengerechnet darf den nach § 551 Abs. 1 BGB höchst zulässigen Betrag nicht überschreiten (Kumulationsverbot). Insoweit war der Vermieter zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde verpflichtet.

3. November 2015

Der BGH erneut zu Eigenbedarfskündigung

Immobilienrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(BGH, Urteil vom 23.09.2015, VIII ZR 297/14)

Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage und für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

 

15. Juni 2015

Schriftform gem. § 550 BGB: „Erbengemeinschaft nach X.Y. (= Name des Erblassers)“ hinreichend bestimmt?

Immobilienrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(BGH, Beschluss vom 17.03.2015 – VIII ZR 298/14)

Handelt es sich bei dem Vermieter um eine Erbengemeinschaft, ist es zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB ausreichend, wenn die vermietenden (Mit-)Erben als „Erbengemeinschaft nach X. Y. (= Name des Erblassers)“ bezeichnet werden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389 = IMRRS 2006, 1367). Die Vertragsurkunde enthält ausreichende Angaben für die – zur Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB erforderliche – Bestimmbarkeit der vermietenden Miterben. Denn die Erblasserin als die frühere Grundstückseigentümerin ist dort namentlich bezeichnet („M.M.“), so dass die Mitglieder der Erbengemeinschaft nach ihr anhand der Vertragsurkunde und des Grundbuchs ohne Weiteres ermittelt werden können. Es ist auch unschädlich, dass nicht noch zusätzlich die frühere Anschrift der Erblasserin angegeben ist, denn diese Angabe ist nicht erforderlich, um durch Grundbucheinsicht die Mitglieder der Erbengemeinschaft nach der Erblasserin und somit die Vermieter zu identifizieren.