1. August 2021

Wohnraummiete: Hundehaltung in Mietwohnung zulässig!

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Köln, Urteil vom 07.07.2021 – 210 C 208/20 (nicht rechtskräftig))

1. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten, so dass sich eine schematische Lösung verbietet.
2. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie Bedürfnisse des Mieters.
3. Die Frage der artgerechten Tierhaltung hat für die mietrechtliche Frage der Haltungserlaubnis keine Relevanz.

10. Juli 2021

Voraussetzungen der Vertragsanpassung nach § 313 BGB bei corona-bedingten Einschränkungen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(OLG Köln, Beschluss vom 31.05.2021 – 22 U 205/20)

1. Eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB kommt nur in Betracht, wenn das unveränderte Festhalten am Vertrag für den Mieter unzumutbar ist.
2. Der Mieter hat substanziiert zu den wirtschaftlichen Folgen vorzutragen. Staatliche Hilfszahlungen und weitere zumutbare Maßnahmen zur Kostensenkung, z. B. Kurzarbeit, sind zu berücksichtigen.

22. Mai 2021

Wohnraummiete: Berechtigt Störung des Hausfriedens zur fristlosen Kündigung?

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Paderborn, Urteil vom 03.03.2021 – 55 C 281/20)

1. Eine Abmahnung, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen soll, muss mit dieser in engem zeitlichen Zusammenhang stehen und sich auf ein bestimmtes oder zumindest ähnliches und sich kontinuierlich fortsetzendes Verhalten beziehen.
2. Eine schwer wiegende Störung des Hausfriedens liegt nicht bei einmaligen oder vereinzelten Vorfällen und Störungen im Bagatellbereich vor.

16. Mai 2021

Rechte des Mieters bei corona-bedingter Schließung

Immobilienrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(LG Lüneburg, Urteil vom 17.11.2020 – 5 O 158/20)

1. Corona-bedingte Geschäftsschließungen stellen weder einen Mietmangel noch einen Fall der Unmöglichkeit dar.
2. Corona-bedingte Schließungen können eine Vertragsanpassung rechtfertigen. Hierbei sind die Länge der Schließung, die Möglichkeit des Onlineverkaufs, die Reduzierung der Umsatzsteuer zur Umsatzsteigerung sowie die Möglichkeit staatlicher Hilfen und Betriebsausgabenreduzierung (Kurzarbeit) zu berücksichtigen, zudem, dass der Vermieter weiterhin für Erhaltungsmaßnahmen voll einzustehen hat.

22. September 2017

Auch nachts muss eine Wohnung 18 Grad warm sein!

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Köln, Urteil vom 05.07.2016 – 205 C 36/16)

Ist im Wohnraummietvertrag nicht geregelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung der Wohnung erfüllt, stellt es einen Mangel i.S.d. § 536 BGB dar, wenn die in der vom 01.10. bis 30.04. dauernden Heizperiode in der Zeit von 23 bis 6 Uhr in allen Räumen einer Mietwohnung eine Raumtemperatur von 18 Grad nicht erreicht wird.

Enthält der Mietvertrag über eine Wohnung mit Heizung keine Regelung über die Heizperiode, so gilt nach einem Urteil des LG Berlin vom 26.05.1998 (Az.: 64 S 266/97) für den Zeitraum der Beheizung vom 01.10. bis zum 30.04. Folgendes: a) 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Wohnräume 20 Grad Celsius, b) 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Bad und Toilette 21 Grad Celsius, c) 23.00 Uhr bis 6.00 Uhr in allen Räumen 18 Grad Celsius. Ist das Bad der Wohnung ohne Heizkörper vermietet worden, wird dessen Beheizung nicht geschuldet. Auch nach dem LG Wuppertal (Beschluss vom 04.04.2012 – 16 S 46/10) darf während der Heizperiode eine nächtliche Raumtemperatur in den Wohn- und Schlafräumen der Mietwohnung von durchgängig 18 Grad erwartet werden, ohne hierfür den ganzen Tag auf Vorrat heizen zu müssen. Das AG Köln hatte bereits mit Urteil vom 13.06.1983 (Az.: 215 C 337/82) entschieden, dass in den Wintermonaten im Badezimmer bei beheizten Heizkörpern eine Temperatur von 16 bis 17 Grad einen Mangel darstellt.

28. August 2017

WEG – Die Parabolantenne muss weg!

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Köln, Urteil vom 22.05.2017 – 202 C 175/16)

Die Aufstellung/Montage einer weithin sichtbaren Parabolantenne auf einem Balkon eines Wohnungseigentums durch den dortigen Mieter führt zu einem vermeidbaren Nachteil für die Wohnungseigentümer. Der vermietende Wohnungseigentümer ist verpflichtet, alle zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um die Beseitigung gegenüber seinem Mieter durchzusetzen.

Zwar hat die WEG gegenüber dem Sondereigentümer keinen direkten Anspruch auf Entfernung, jedoch darauf, dass der Sondereigentümer die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Parabolantenne unternimmt, also gegen den mietenden Sohn vorgeht. Als Vermieter und Mitglied der WEG ist der Sondereigentümer gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, Beeinträchtigungen, die von seinem Mieter herrühren, zu unterbinden. Der in der Aufstellung der Parabolantenne auf dem Balkon liegende Gebrauch des Sondereigentümers führte zu einem Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Nachteilig i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Ziff. 1 WEG) ist im Grundsatz bereits jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Entscheidend sei, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Die Parabolantenne auf dem Balkon ist gut sichtbar, wo genau sie installiert ist, ist unerheblich. Nach dem bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigentümer ist die Montage von SAT-Schüsseln an Fassade/Balkon unzulässig.

Auch ohne den bestehenden bestandskräftigen Beschluss der Gemeinschaft, dass Parabolantennen an Fassade, Balkon und Hauswand unzulässig und zu entfernen sind, hätte die Gemeinschaft durchaus die Möglichkeit, die Entfernung der Parabolantenne zu erreichen. Schließlich stellt die Anbringung der SAT-Schüssel eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar. Die Gemeinschaft kann daher mit entsprechendem Legitimationsbeschluss die Beseitigung gerichtlich durchsetzen.

2. Februar 2017

Gewerberaummiete: Minderung wegen Baustellenarbeiten

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.11.2016 – 2-11 S 60/16)

Die Höhe der Minderung muss dem Umsatzrückgang des Gewerberaummieters (Imbiss) nicht entsprechen. Tritt neben Licht-, Lärm-, Staub- und Schmutzbeeinträchtigungen auch ein Umsatzrückgang ein, ist ohne unmittelbare Anhaltspunkte im Mietvertrag die Minderung auf 15% beschränkt.

Wegen Durchführung von Fassadenarbeiten und einem mit Folie bespannten Gerüst, minderte der Mieter eines Imbisslokals wegen Staub-, Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen sowie Umsatzrückgängen, die vertraglich vereinbarte Miete. Das Amtsgericht hatte wegen eines Teilbetrags mit Schlussurteil vom 05.12.2014 eine Minderung von 15% für angemessen erachtet. Das Urteil wurde rechtskräftig (33 C 1240/14 (67). Im Folgeprozess macht der Vermieter weitere Differenzmiete abzüglich 15% Minderung geltend. Das Amtsgericht gab der Klage in Höhe der noch offenen Differenzmiete statt. Angesichts der unstreitigen Gebrauchsbeeinträchtigung durch Fassadenarbeiten, mit Folie bespanntes Gerüst nebst Licht, Lärm, Staub und Schmutzbeeinträchtigung sah es keinen Anlass, von der im Vorprozess zuerkannten 15%-igen Minderung nach § 536 Abs. 1 und 2 BGB abzuweichen. Soweit der Mieter jetzt starke Umsatz- und Gewinnrückgänge geltend macht, weist das Amtsgericht zutreffend drauf hin, dass die Minderung aufgrund unterschiedlicher Faktoren nicht prozentual dem Umsatzrückgang entspräche (OLG Frankfurt, Urteil vom 11.02.2015 – 2 U 174/14, IMRRS 2015, 0815; LG Dortmund, Urteil vom 28.07.1994 – 13 O 40/94). Der Mieter legt Berufung ein – ohne Erfolg.

7. Januar 2017

Verkehrssicherungspflicht der WEG bei „rutschiger“ Tiefgarage?

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Reutlingen, Urteil vom 24.11.2016 – 9 C 1425/15)

Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kenntnis davon, dass der Betonboden ihrer Tiefgarage bzw. der Rampe zu dieser wegen ungleichmäßiger Granulatbeimischung im Beton bei Nässe besonders rutschig ist, trifft sie (noch) keine besondere Verkehrssicherungspflicht. Erst nach Kenntnis der ungleichen Rutschfestigkeit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den Boden nachzubehandeln oder in anderer Weise auf die Gefahr hinzuweisen.

Derjenige, der in seinem Verantwortungsbereich eine Gefahrenlage schafft oder andauern lässt, hat Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung Dritter möglichst zu vermeiden. Für Gebäude gilt, dass Mieter gegen schädigende Auswirkungen zu schützen sind (AG München, ZMR 2014, 834). Die Pflicht trifft die WEG, die analog § 31 BGB für Verschulden des Verwalters einzustehen hat (AG München, a.a.O.). Umgekehrt muss die WEG aber nur tätig werden, wo eine Gefahrenquelle ersichtlich ist. Nicht jeder denkbare Geschehensablauf begründet eine Verkehrssicherungspflicht. Vielmehr genügt, wenn getan wird, was ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren. Nach den sachverständigen Feststellungen gibt es jedoch keine verbindlichen Vorgaben für die Rutschfestigkeit von solchen Böden, sondern nur eine vorsichtige Annäherung an Arbeitsschutzregeln (BGR 181), die aber auf Betriebe zugeschnitten sind. Diesen Vorgaben war mit der Rutschklasse „R 10“ hier zudem sogar grundsätzlich genügt.

27. November 2016

Mieter darf Kinderspielhaus im Garten aufstellen!

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

(AG Flensburg, Urteil vom 08.04.2016 – 69 C 41/15)

Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung zu Art und Umfang der Gartennutzung, kann der Vermieter die Beseitigung eines Kinderspielhauses nicht verlangen. Es handelt sich um eine bloße zeitweise Umgestaltung des Gartens, die folgenlos beseitigt werden kann und zudem werden die Grenzen des objektiv Erträglichen durch das Spielhaus nicht überschritten.

Das Amtsgericht weist die Klage des Vermieters ab. Einen Anspruch aus § 541 BGB erachtet es als nicht gegeben, da der Mietvertrag keine Vereinbarungen zu Art und Umfang der Gartennutzung enthalte und somit die Errichtung eines Spielhauses der Mieter vertraglich auch nicht untersagt sei. Weiter führt das Amtsgericht aus, dass das Spielhaus keine unzulässige bauliche Veränderung darstelle und auch nicht die Grenzen des objektiv Erträglichen überschreite. Es sei lediglich als bloße zeitweise Umgestaltung des Gartens zu qualifizieren, die folgenlos wieder beseitigt werden könne. Die Mieterin sei lediglich verpflichtet, bei Mietvertragsende das Spielhaus zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand des Gartens wiederherzustellen. Auch einen Anspruch, der sich aus einer möglichen Eigentumsbeeinträchtigung grundsätzlich ergeben könnte, sieht das Amtsgericht nicht als vorliegend an, da die Errichtung des Spielhauses keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstelle und die Vermieterin daher zur Duldung verpflichtet sei.

Um nicht in die Argumentation dahingehend gelangen zu müssen, ob die „Grenzen des objektiv Erträglichen“ überschritten werden, ist dem Vermieter jedenfalls dringend zu raten, entsprechende Vorkehrungen bereits im Mietvertrag zu treffen und dies möglichst spezifiziert.

3. September 2016

Mietverbindlichkeiten nach Trennung?

Familienrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 (OLG Bremen, Beschluss vom 17.02.2016 – 4 WF 184/15)

Haben die Eheleute gemeinsam einen Mietvertrag abgeschlossen und zahlt ein Ehegatte nach der Trennung weiterhin den gesamten Mietzins, kann er vom anderen Ehegatten im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs die Zahlung der halben Miete verlangen. Wer eine anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 S. 1 BGB behauptet, trägt hierfür die Darlegungs- und Beweislast.